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缘由：
最近才知道，北京的公积金贷款默认采用的是【自由还款】方式。之前我以为是只有等额本息和等额本金这2种方式，没想到还有这种情况，这种方式最坑的地方不仅在于总偿还利息最高，最坑的是默认情况下最后一期要还的本金和利息非常惊人（以公积金贷款120万，贷款25年为例，自由还款平时每期的费用最低只有4807+，但如果一直这样还款，最后一期要还本息共计43万多），不知道这个情况的人可能会被吓到，而且还没有那么多钱来还款。这里简单记录一下，方便有需要的人参考。
正文：
参考解答：
什么是公积金贷款自由还款?
自由还款是指借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下，根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。
拿我自己为例，因为是二套房，最多只能贷60万。期限选了25年，每月的最低还款额就是2404元。
这里注意了，如果一直按照最低还款额每月还款，需要在25年后的最后一期一次性还款本息合计30万多。
我刚听到还有点惊吓，还了25年了，本金居然才还了一半。
当前位置：首页 > 便民服务 > 常用计算器 > 公积金还款计算器II
https://gjj.beijing.gov.cn/web/zwfw5/cyjsq/gjjhkjsq/index.html
贷款申请年限（年）：
25
第几套房：
首套房
贷款类型：
公积金贷款
您所需要的贷款额度（元）：
1200000
自由还款应还款额
最低还款额(元)：4807
最后期本金(元)：431627.62
最后期利息(元)：1115.04
总偿还利息(元)：670035.66
等额均还方式应还款额
月均还款额(元)：5753.15
总偿还利息(元)：525945
等额本金方式应还款额
首月还款额(元)：7100
总偿还利息(元)：466550自由还款方式与我们熟悉的等额本金、等额本息还款法，有哪些不一样呢？
- 只要大于或等于最低还款额，借款人可以自由设定每月的还款金额，最大程度地给予了现阶段月供压力比较大的借款人可以晚还款的便利。
- 借款人可以调整每月的还款额，操作便利，避免了办理提前还款等操作手续，可以根据自己情况每月做调整。
- 最低还款额与等额还款方式比较，还款数额更低，有利于借款人的债务安排。
- 除最后一期外，每月先按照借款人通知的金额扣款，如果还款账户余额不足，还要按照最低还款额进行二次扣款，减少借款人贷款逾期的可能性。
- 如果不提前还款，每月按最低还款额还款，最后一期会一次性还款一大笔本金和利息。这种方式下总利息也是最高的。
在自由还款方式下，借款人如何调整月还款额？
- 通过个人网上业务平台调整月还款额。
- 通过北京公积金APP调整月还款额
- 通过京通小程序调整月还款额
- 通过12329客服电话调整月还款额
- 通过政务服务便民自助终端调整月还款额
- 通过贷款业务柜台调整月还款额
tips：
- 如借款人一个月内多次调整月还款额，约定的月还款额以最后一次有效调整金额为准。
- 在以后扣划各期，若借款人未调整月还款额，约定的月还款额为借款人在此之前最近一次有效调整的月还款额。
- 对于借款申请人编号为G或Z开头的贷款，申请人为借款人之一即可；对于借款申请人编号不是G或Z开头的贷款，申请人为已预留还款账户的借款人。
- 采用自由还款方式的借款人提前偿还部分款项后，最低还款额保持不变；但由于借款人提前偿还部分款项，贷款本金总额减少，相应产生的利息总额也会减少。具体减少的数额视剩余本金、贷款利率和贷款年限等情况而定。
参考链接：
公积金还款计算器II
https://gjj.beijing.gov.cn/web/zwfw5/cyjsq/gjjhkjsq/index.html
北京公积金贷款，自由还款到底还多少最划算？
https://mp.weixin.qq.com/s/r_hrNshbEn1YIAdFPxlnCg
等额本金/等额本息与贷款买房提前还款
https://ixyzero.com/blog/archives/4357.html
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《 “北京住房公积金的还款问题” 》 有 3 条评论
如何选择借钱方式，按照利率的高低，给排个序
https://www.bohaishibei.com/post/92876/
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@菊厂刘掌柜：如何选择借钱方式，按照利率的高低，给排个序。
0% 找爸妈或者至亲借，当然好哥们好姐们也行，这种不给利息，全靠感情，朋友哥们姐，最好还是主动提下利息，要不要另说。
4%以内 房抵或者按揭，已经算很低的利率了，需要抵押物的，没有抵押物基本上借不来，大额只能靠抵押。
6%以内 信用贷，还得个人资质好，比如好单位，公积金基数可以，无抵押的，纯看个人综合评分，学历高有加分，这种年限一般3年左右居多。
6%以内 企业贷，要公司经营的数据好才可以，缺点是大部分只有最多一年期，到期了要重新评估。
10%左右，车抵贷，车不如房，没办法利息更低，但也比网贷利率划算啦，车抵是普通人能借到钱稍微靠后的选择。
超过10%，有些企业贷会高利率，因为低利率批不了，进不了件了，额度会稍微好点。
上述这些，按照优先级高低申请，发现很多人搞错了顺序，本来可以低利率的，没去申请，反而先申请了高利率的。
最后，就是民间个人借钱和网贷了，利率高的30%以上甚至更高，迫不得已不建议，属于饮鸩止渴了。
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中国人对房子有执念，是建立在过去二十年，房价上涨的基础上
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@青春的泥沼：中国人对房子有执念，是建立在过去二十年，中国房地产大发展，房价上涨的基础上，这其实就是**经济基础决定上层建筑，凡事要先从经济角度考虑，马克思说的很有道理**。
中国人或是中国家长逼着你买房成家，结婚必须要买房，中国房东对租客爱搭不理，首套房是刚需，以上等等观念都是建立在中国房子过去二十年大涨的基础上。
为什么同是东亚地区的日本人就相对来说看得开，其实日本人也经历过抢房炒房的年代，东京房价也有可以买下整个美国的时代，但是上世纪八九十年代以后，日本房价泡沫破了，很长时间日本房价一般，所以日本人就。。。
真的，假如中国房价连续调整二十年（我是说假如，我没有恶意看空房价哈），中国人也不会对房子有执念，租房也很好，你信不信这个道理，**凡事多往经济方面考虑**。
买房就是投资，首套房也不是刚需，**真正的刚需是居住**，租房的才是真正的刚需。
真的，我这段文字是说——大家要理性看待买房和租房这件事，**别给自己太大压力，量力而行，有钱就买，还要买个大的好的房子，花钱也可以享受，谁不愿意住的好，吃的好，玩的好，没钱，租房也不错，别给自己太大压力**。
声明：我有房哈，但我不是地产公司员工或是地产股股东，也不是多套房的房东。
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断供房贷被冷处理
https://mp.weixin.qq.com/s/-c42eIpGNziD1v8fvYaSQA
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导读
壹 || 断供的因素很多，有就业和收入因素，也有信心和预期因素，但根源是房价跌了。这也是多数业主断供的主要原因。
贰 || 断供房贷涉及民生问题。部分地方政府担心司法拍卖房产会造成一部分群体失去居所，所以不希望通过法拍程序处置。这是今年以来断供增加而法拍房没有明显变化的重要原因。
叁 || 多数银行均采取不同的主动防御措施，试图将风险扼杀在萌芽状态，以确保断供风险不会大规模集中爆发。
对于断供房贷，商业银行通常有两种传统处置方式：一种是司法拍卖抵押物用来偿债；一种是将债权打包出售给专业AMC（不良资产处置）公司。
这一次，不良债权并没有通过传统方式处置，而是由银行直接向市场出售。
安华说，今年以来，部分房贷的抵押物价值已无法覆盖债权本金；加上监管机构、地方政府及法院等相关方的顾虑，通过传统方式处置以房产为抵押物的不良债权，面临重重障碍。
银行对断供房贷也逐步转向冷处理。根据借贷人面临的困难、还款能力、还款意愿等分类管理，银行对不同类别的断供房贷，处置方式也不同。与以往相比，今年的处置方式更为灵活，形式更加多元化。
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一些地方对法拍房的顾虑还来自稳定房价的需要。由于法拍房的价格普遍低于市场价，法拍房数量太大往往会影响一个城市的房价，两者甚至会形成恶性循环。这也是地方不愿大量释放法拍房的另一个重要原因。
今年以来，一些银行将不良债权打包出售给AMC，想要卖个好价格也非易事。因为AMC拿到资产包后，同样面临处置难题。
传统处置方式不太行得通了。
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早在2023年下半年，部分商业银行已经开始对存量房贷按揭进行全面摸排，重点关注2018年至2021年间的房贷。上述股份制银行人士说，因为这一阶段的房价和按揭利率均为高点，因此更容易存在断供的情况。
经过摸排，安华所在的城商行将存量房贷分成五类：第一是优质类，多为机关企事业单位职工的贷款，业主资质较为优质；第二是稳定类，多为早期购房业主，月供压力小，几乎不存在断供风险；第三是关注类，月供压力适中，一旦业主收入大幅减少，可能发生断供；第四是重点关注类，收入难以覆盖月供，断供风险大；第五类是已断供房贷。
安华说，第一类和第二类客户风险相对较小，正常维护即可；第五类已经断供，风险已经形成；第三类和第四类房贷是银行重点关注的对象。
针对这两类房贷客户，安华所在的城商行做了两件事：
第一，对部分房贷利率明显较高的存量房贷，在政策允许范围内，银行根据当前房贷利率变化等情况，主动对符合政策的房贷降息，以减轻客户的月供压力。安华说，虽然银行会损失一部分利息收入，但会大幅降低断供风险。
第二，银行主动与客户沟通，了解其实际困难，在政策允许范围内，最大限度地帮助客户。比如，如果客户暂时失业，经济压力较大，可以协商减少月供额度或暂缓还贷，以确保客户不会断供。
从之前被动应对到主动预防的不仅是安华所在的城商行，多数银行均采取不同的主动防御措施，试图将风险扼杀在萌芽状态，以确保断供风险不会大规模集中爆发。
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