等额本金/等额本息与贷款买房提前还款

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缘由:

一年前的早些时候在北京贷款买了房,当时总结了一篇「第一次买房的注意事项」的文章,不过当时只知道贷款选用的是组合贷的方式,但对于还款方式的认识还不够了解,最近因为涉及到要提前部分还款了,所以得好好学习了解一下提前还款的流程和注意事项,还有本该在贷款买房之前就应该了解的「等额本金」和「等额本息」这两种还款方式的区别。

正文:

参考解答:
0、等额本息、等额本金的区别在哪?

两种还款方式最直观的体现为:等额本息还款金额每月是固定金额;等额本金每月还款金额有多到少,逐月递减。我们可以通过下面两幅图来区别:

等额本息每月还款利息和本金构成
等额本金每月还款利息和本金的构成

下面我们以30年期,100万住房按揭贷款为例(按现行5年以上基准利率4.9%打9折计算即年利率4.41%):

等额本息:每月还款5013.52元,利息总额804866.42元,本息总额为1804866.42元。

等额本金:第一个还款额为6452.78元,之后每个月以10.21元递减,直至360个月后当月还款2787.99元结清贷款。利息总额为663337.50元,本息总额为1663337.50元。

同样的贷款金额,同样的贷款期限,还款方式不同,最终的结果会差很多。以100万,30年的按揭贷款为例,等额本息与等额本金还款方式中相差14万元左右。

1、等额本息、等额本金各自的适用人群

等额本息:

1、针对每月还款金额刚好能承受,每月收入较为稳定的人群。

2、不太会提前还贷的人群。

3、记性不太好会因为少打利息而造成贷款逾期人群。

等额本金:

1、收入水平针对还贷来说较高人群。

2、有可能提前还款人群。

3、能记住还款金额变化不会因此造成贷款逾期人群。

另外再补充个小常识,大多数银行目前执行的贷款利率是每年一月一日调整,即在本年度内若央行对利率进行了调整,贷款将于次年一月一日开始执行最新利率,因此大家应关注利率变化以免造成贷款逾期。

2、要不要提前还房贷?
在选择按揭方式的时候,是有两种方式的,一种是等额本金,另一种是等额本息,建议大家如果要提前还贷,最好选择等额本金。等额本金还款法,即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,而利息随着本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法,则是20年期间,每月偿还的房贷金额相同。

在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此,如打算提前还款,最好选择等额本金还款法

3、你是否适合提前还房贷?
1.享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率,客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房,银行将按最新的贷款政策执行,基准利率上浮1.1倍,借款人将得不偿失。2.等额本息还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多,所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3.另一种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户,并且还款期已经超过了1/3。

4、提前还房贷的流程和注意事项

(一)提前还房贷需要预约!!!

据银行业内人士介绍,借款人提前还款,要先向银行提交“提前还贷申请”,银行接到客户提前还贷申请后要审批,时间一般是半个月至一个月不等,现在工商银行是两个星期,招商银行是一个月,建设银行规定提前还贷要是1万元的整数倍,还有的银行需要收取一定数额的违约金等。
(二)提前还房贷可能需要缴纳违约金

贷款人与银行签署的货款合同中,一般都有“提前还款收取违约金”的条款,所以银行收取提前还款违约金是有理有据的,对于货款合同生效未满三年而货款人便要求提前还款的情況,银行将根据提前还款金额,以及月供的利息收取相应的罚息(每家银行对于提前还款的年限限、罚息,或多或少有些差异,具体以借款合同约定为准)。(三)提前还房贷可能有次数、金额限制

货款人还需要注意的是各家银行对提前还款有没有次数、起点金额的限制,各银行规定不ー,在办理提前还款时,要事先问清,避免不必要的麻烦。

所以,有计划提前还房贷的消费者,一定要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。可简单参考一下[4]中列出的各银行规定。

总而言之,如果你只是一个普通人,没有特别好的、靠谱的投资理财渠道,建议还是把手头上多的一部分钱用于提前还贷;且提前还贷的话最好是在贷款后越早越好!
参考链接:

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《等额本金/等额本息与贷款买房提前还款》上有1条评论

  1. 提前还房贷是否划算?
    https://www.zhihu.com/question/22779935/answer/587365399

    @林子话险
    提前还划算,因为5.764%贷款利率太高,保本保息0风险高于6%的理财收益非常少,基本找不到。

    我目前贷款180万,贷30年,贷款利率5.635%,如果选择等额本息,180万的本金我需要还193.43万,所以我选择了等额本金,利息总额我只需要还152.56万。这一块我就可以少还40.87万利息。

    然后我准备还款满1年的时候提前还款37万,在每月还款额与没有提前还款前相同的情况下:
    我提前还款37万,利息相应的会减少75.18万;也就是我每提前还1万元的本金,我可以少还2万元的利息,试问我有何理由不提前还款?

    等额本金与等额本息我选择等额本金,提前还款与未提前还款我选择提前还款,那么我总利息可以减少75.18+40.87=116.05万。

    我想法很简单,拿着37万现金,我肯定没有那么好的投资能力可以赚到116.05万,所以贷款的时候我会选择等额本金,手上有余钱的时候我会选择提前还款。

    当然,如果我的贷款利率是7折(3.43%)或是公积金贷款利率(3.25%),我会把钱存银行的货币基金,大概3.9%左右,吃个利差,交个电话费。但5.635%的利率,我还是会赶紧提前还款了。

    @前世缘
    1、等额本金要比等额本息所支付的利息少一些,但还是看个人的还款能力
    2、不管等额本息还是等额本金,能够提前还款尽量提前还款。除非你用作其他投资的收益很高(贷款利率两倍以上),否则你用于投资的金额还要兼顾每月的还款额,你如果不动用更多的金额越投资损失越多。
    3、贷款的期限越长,你所需要还的总额就越多,近似线性增长。

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